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不动产登记全国联网 下一步:开征房地产税?

【 字号   作者:来源:发布时间:2018-09-13 10:37:25

6月中旬,自然资源部称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅,3.8万个窗口、8万多一线登记工作人员每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

自然资源部不动产登记局副局长高永介绍,将有序开展以不动产登记为基础的,自然资源统一确权登记工作。

“不动产登记全国联网”的消息一经发出,外界就将其与房地产税,甚至“空置税”的开征挂钩,视其为征税的“技术前提”。7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇在答记者问时表示,加快推进房地产税相关政策举措。这一表态更增加了外界对于房地产税出台的预期。

不动产登记全国联网是否是在为征收房地产税做技术准备?其又将对房价产生怎样的影响?

来之不易的全国联网

历时4年的联网

“先难后易”,先登记住宅与商办类项目

其实,所谓不动产,并不限于人们日常理解的“房产”,还包括土地、草原、林地等等。追本溯源,2007年10月1日起开始实施的物权法就已经提出:国家对不动产实行统一登记制度。

随后,在2013年11月,原国土资源部被国务院常务会议明确为负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记。会议决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,“建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除‘信息孤岛’”。

2014年2月,原国土资源部牵头九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度,同年3月,不动产登记工作第一次部际联席会议召开,提出用3年时间全面建立不动产统一登记制度,用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询,形成不动产统一登记体系。

从2014年开始的4年里,普通人对于不动产登记最切身的体会恐怕就是手中的“房本”悄然变成了不动产权证。2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,从此市民申请办理的“房本”改为不动产权证,同时遵循“不变不换”的原则,即在不发生交易的情况下不强制旧证换新,并且“房本”所保护的权利没有变动。

除了这样“看得见”的变化,4年里,不动产登记信息管理基础平台的建设也在推进。

2014年9月,原国土资源部部长姜大明主持召开第26次部长办公会议,审议并原则通过“国土资源云”建设总体框架,“国土资源云”即是国土资源和不动产统一登记信息系统的简称。会议强调,当前要尽快推进全国不动产统一登记信息平台建设。“国土资源云”建设的目标就包括:“逐步实现基础设施资源、数据资源、业务应用与服务的国家一级大集中或部省(区域)两级大集中。”而其应用包括国家、省、地、县和乡五级。

也就是说,所谓的“不动产登记全国联网”,就是各地建立的不动产登记信息管理基础平台接入国家级信息平台的过程。

2017年3月,姜大明就曾表示,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

武汉中地数码科技有限公司(下称“中地数码”)曾参与搭建湖南等地不动产统一登记平台,中地数码总裁万波告诉《中国经济周刊》记者,“国土资源云”所包括的内容非常繁杂,在地上部分有土地建设和测绘数据两个大类,还有地下部分的地质数据,总共由三大类基础数据构成。而全国不动产网络只是“国土资源云”子集当中的子集,包含在地上的这部分数据之中,“在‘国土资源云’这张‘大图’上,不动产只是其中很小的一个单元。”

万波进一步解释,不动产网络在“国土资源云”上只是一层应用,而房屋登记信息又是不动产登记网络中的一部分,也就是说,房屋登记信息只是“国土资源云”子集当中的子集。“不动产的概念很大,所有不能移动的固定资产都叫不动产。”他说,大到山川河流,小到文物古迹和高速公路,都可称之为不动产,理论上都会被登记到这张网络上。尽管只是“国土资源云”子集中的子集,但住宅类项目的登记由于会牵涉到一系列社会问题,所以最容易触动普通人的神经。

万波告诉记者,不动产登记网络的诸多“子集”中,住宅类和商业办公类房屋这个“子集”在实际工作中的“优先级”最高:“我们的原则是分层级有步骤地进行登记,最优先登记的就是楼房项目,包括民宅和商业办公类项目,毕竟社会关注度最高嘛。”万波说。

《中国经济周刊》记者了解到,住宅和商业办公类项目最先被登记,也是本着“先难后易”的原则,比如文物古迹等门类的登记就被放在了后面。“文物保护单位这部分不动产属于国有资产,不会发生交易,由国家事业单位自己登记就可以,相对简单。”万波说。但最终,所有门类的不动产信息都会被记录入这张大网中。

从实现联网到数据详实是个漫长过程

“目前苦于不动产登记数据还不甚详实,数据补充和整合工作正在进行中。预计明年情况会好很多。”万波分析认为,不动产包含的内容和条线很多,从2014年开始立项的“国土资源云”只用4年时间是无论如何做不到“大而全”的。

从2014年开始,不动产登记全国联网的过程难言轻松。据了解,单就我国目前的住宅类不动产而言,就有军产、公产(政府持有的房屋)以及私产等多种类型,需要分门别类地进行登记。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉《中国经济周刊》记者:“有些住宅暂时没有房产证,就需要补证;有的产权所属并不清晰,就需要重新厘清;有的只有纸质版房产证,就需要将其电子化后才能录入系统。这些工作从技术上讲没有难度,但耗费的周期非常长,工作量也很大。”

这一说法在搭建不动产统一登记平台的实际工作中得到了验证。“目前基础数据的获取是个大问题,也就是将统计主体信息化。”万波告诉《中国经济周刊》记者,以县一级平台为例,基础数据的电子化障碍主要有两个:一是基础资料缺失,必须进行补录,“特别是一些不动产的测绘数据还没有,这部分还要去勘测”;二是纸质档案的电子化,“县一级很多房产证并没有电子化备案,这部分房产证需要进行电子扫描,一份一份地录入系统,很繁杂。”

而为县一级平台提供不动产数据整合等技术支持现在成了县一级政府对外采购服务中的“香饽饽”。《中国经济周刊》记者此前登录中国政府购买服务信息平台发现,搜索含“不动产”字样的政府对外招标项目,在时间为“近一周”的情况下有超过70条结果,若搜索条件为“近一月”,则结果超过280条。

万波向记者介绍说:“尤其是县一级平台,目前都在加大力度展开不动产数据整合等基础工作,以保障基础数据的完整性和时效性。”而有业内人士告诉《中国经济周刊》记者,据他了解,目前大量县市都在做统计主体信息化的工作,补充历史档案以及纸质档案电子化的工作都在紧张进行中。

据了解,除了基础数据的缺失,一些地方在搭建不动产统一登记平台时也曾遇到类似“信息壁垒”的问题。一位知情人士告诉记者,他就曾遇到地方房管局不太配合不动产信息登记中心搭建的问题,“房管局手中握有有关不动产交易的信息,大量的信息积累在原本由房管局搭建的网络系统中,这部分数据一旦分享给其他网络,那么这部分业务的人员势必萎缩,这就触动了既得利益。”

他认为,这种“信息壁垒”是由“利益壁垒”造成的,比较“聪明”的做法是从国土资源部门抽调一部分人,再从房管局抽调另一部分人共同组建不动产登记信息中心,“房管局一半人马直接划拨到不动产登记中心,这样阻力就会小很多。如果将不动产登记信息中心直接设置在国土资源部门旗下,房管局就不太听使唤。”

自然资源部于2018年全国两会后正式组建,万波告诉《中国经济周刊》记者,这一改革将此前分属于发改委的主体功能区规划、分属于住建部的城乡规划以及分属于原国土资源部的土地规划等职能统一交由自然资源部行使,为“国土资源云”的构建提供了机制协调上的支持。“根据我们的经验,此前分属于国土资源行政序列的部门对空间类的数据掌握得比较多,有很详尽的土地坐标数据,而房管局行政序列的单位则对房屋数据比较在行,问题是无法将房屋数据安放到相应的地块上去。经过一系列整合工作之后,各自的特长可以相得益彰,有利于加快工作的开展。”

除了在基础数据获取方面面临问题,数据是否详实面临的另一个现实问题便是“不变不换”,即只要不动产的产权没有变更,就不强制换成不动产权证书。中原地产首席分析师张大伟认为,完成这部分“隐形”的不动产统计,依然需要几年时间。

不动产登记信息人人可查吗?

“不动产登记全国联网”后的查询工作也是舆论关注的焦点。是不是每位公民只要上网就可以查询任何一处不动产的产权归属以及交易信息?

针对外界普遍关心的不动产信息公开查询功能,中国社会科学院长城学者孙宪忠曾指出,从法理上讲,让不动产信息充分公开、让大家都能够查询是有缺陷的。“为了保护交易主体的合法利益和秩序,需要建立一个风险防范机制。只有涉及到当事人双方的交易,当事人和利害关系人才有权利去查询不动产登记信息。”

“从国外的一些经验看,不动产信息系统开放程度比较高,房子的户主是谁、位置在哪里、面积和建筑形态是怎样的,都可以查询到。”中国土地学会前秘书长黄小虎告诉《中国经济周刊》记者。

2014年时,原国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志曾表示,到2017年底前,可“全面实现信息共享并依法提供信息查询服务”。

其实,2015年3月实施的《不动产登记暂行条例》已经规定了谁可以查询不动产登记信息,具体为:权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

如何保证信息安全是外界关注的另一个问题。值得注意的是,不动产登记平台的另一个特点是构架在私有云,而非公有云上。所谓私有云是指为一个客户单独使用而构建,因而提供对数据、安全性和服务质量的最有效控制,相较而言公有云则是第三方提供商为用户提供的能够使用的云,一般可通过互联网使用,其核心属性是共享资源服务。

“‘国土资源云’构建在自然资源部内部的系统中,不是一般人都能进得去的,可以将其理解为一张规模很大的局域网。”万波告诉记者,在构架该云服务的过程中,中地数码的工作人员只能“搭架子”,而不能看到“架子上放了什么货”,“技术人员是没有这个权限的。主体要求是在保证开放性的同时也要保证私密性,也就是严格按照国家法律法规保护个人信息不对外泄露。”

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